Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di profonda riorganizzazione, in cui la prestazione energetica degli edifici ha smesso di essere un semplice elemento descrittivo per diventare un fattore chiave nella determinazione del valore patrimoniale. L’approvazione e la progressiva attuazione della nuova Direttiva Europea sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD 2024/1275/UE, nota proprio come Direttiva Case Green) pongono il patrimonio edilizio nazionale di fronte a obiettivi di decarbonizzazione complessi.
L’analisi congiunta dello studio dell’Agenzia delle Entrate (Osservatorio del Mercato Immobiliare) intitolato Efficienza energetica e riflessi sul valore degli immobili e del Report FIAIP Monitora Italia (elaborato con ENEA e I-Com) permette di mappare con precisione lo stato del parco immobiliare italiano, la diffusione delle classi energetiche meno efficienti (F e G) e il modo in cui il mercato valuta il divario tra immobili efficienti e abitazioni energivore.
Normativa sulle case green, quale impatto effettivo ha
La necessità di un piano di ristrutturazione su scala nazionale trova la sua ragione nei numeri dell’edilizia residenziale italiana. L’impatto della Direttiva EPBD sulle case green si inserisce infatti in un contesto caratterizzato da un’elevata presenza di fabbricati datati.
In Italia la certificazione energetica degli edifici è obbligatoria dal 2009 per le compravendite e dal 2010 per le locazioni. Il settore edilizio, al quale appartengono circa 36 milioni di abitazioni su un totale di 77 milioni di unità immobiliari, presenta una quota rilevante di immobili con basse prestazioni energetiche. Di conseguenza, l’attuazione della Direttiva potrebbe comportare obblighi significativi, da affrontare in tempi relativamente brevi.
Sul piano economico-estimale, le tematiche ambientali e di sostenibilità hanno ormai trovato attenzione anche nelle valutazioni immobiliari, confermando come la prestazione energetica degli edifici sia diventata a tutti gli effetti un fattore che incide sul valore di mercato.
A confermare l’ampiezza di questa criticità sono i dati rilevati sul campo dal Report ENEA/FIAIP/I-Com. Nel 2025 migliora l’apprezzamento per la qualità energetica dell’immobile, nonostante circa il 75% del patrimonio immobiliare italiano sia ancora obsoleto e inefficiente. Gli edifici nelle classi E, F e G costituiscono infatti circa il 61% delle villette a schiera e arrivano fino al 71% nel caso di monolocali e trilocali, con un andamento sostanzialmente stabile rispetto al 2024.
Foto di Simone Franzinelli su Pexels
La mappa dello “svuotamento di valore”: la spaccatura territoriale e urbana
L’incidenza delle basse prestazioni energetiche (Classi F e G) sul valore di mercato e sulla facilità di vendita non si distribuisce in modo omogeneo. Dal Report ENEA/FIAIP/I-Com emerge una marcata polarizzazione in base all’ubicazione dell’immobile, che traccia una vera e propria geografia del valore.
Il divario tra centri di pregio e periferie
La posizione urbana dell’immobile agisce come elemento discriminante: nelle zone di pregio la qualità energetica è già ampiamente presente o viene assorbita dal valore della posizione, mentre nelle aree periferiche si concentra la quota di fabbricati F e G più difficile da convertire in case green e da collocare sul mercato.
Emergono infatti differenze significative nella distribuzione delle classi energetiche in funzione dell’ubicazione degli immobili. Nelle zone di estrema periferia gli immobili compravenduti appartengono prevalentemente alle classi meno performanti (E, F e G) e la quota degli edifici più efficienti (A e B) raggiunge appena il 5%. In quelle di pregio, invece, la percentuale di immobili nelle classi energetiche più elevate si avvicina al 50%, confermando come la qualità energetica stia diventando sempre più un fattore di valorizzazione del patrimonio immobiliare.
Nelle zone periferiche, l’assenza del fattore “pregio della posizione” fa sì che la presenza di una Classe F o G si traduca in una richiesta di forte ribasso sul prezzo, poiché l’acquirente sa di doversi far carico dell’intero costo di riqualificazione.
I driver del mercato: l’incremento di valore per le case green e le asimmetrie
I dati di monitoraggio evidenziano come la percezione del valore stia cambiando rapidamente tra chi compra e chi vende, generando dinamiche differenti nelle fasi di negoziazione.
Il valore dell’efficientamento
L’effetto positivo della riqualificazione sul valore dell’immobile è confermato dalla quasi totalità degli operatori immobiliari intervistati nel report ENEA/FIAIP/I-Com. Nel 2025 è infatti in crescita l’impatto della qualità energetica dell’immobile sul prezzo di vendita: il 91,44% degli operatori rileva un aumento del valore di mercato degli immobili efficientati post Superbonus. Si tratta di un segnale inequivocabile che potrà avere effetti concreti sull’evoluzione dei listini nei prossimi anni. Tuttavia, l’adeguamento dei listini per premiare le case green sconta la mancanza di strumenti analitici condivisi: quasi il 70% degli operatori segnala infatti la necessità di disporre di strumenti di quotazione più evoluti, in grado di valorizzare adeguatamente il premio energetico degli immobili ristrutturati e ad alta efficienza (ristrutturato green).
Foto di Thirdman su Pexels
L’asimmetria tra venditori e acquirenti
Un punto centrale emerso dalle rilevazioni riguarda lo scollamento di trasparenza e consapevolezza tra le due parti della compravendita. Se chi acquista usa l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) come metro di giudizio e di trattativa sul prezzo, chi vende tende ancora a ignorare questo parametro nelle richieste iniziali.
Il mercato sconta oggi un’evidente asimmetria: la domanda mostra una crescente attenzione alla qualità energetica degli immobili, mentre oltre il 54% dei venditori non riesce ancora a riconoscere e valorizzare adeguatamente il peso della classe energetica nella determinazione del prezzo o nella preparazione dell’immobile alla vendita.
Questa situazione è legata anche alla mancanza di misure e incentivi stabili nel tempo. Il credito e i mutui green restano ancora frammentati e poco conosciuti dagli acquirenti, mentre molti istituti bancari dubitano che il mercato delle ristrutturazioni energetiche garantisca un ritorno economico sufficiente, creando spesso un circolo vizioso che rischia di frenare gli investimenti nella riqualificazione energetica.
Sintesi e prospettive per il mercato immobiliare
L’incrociarsi dei dati dell’Agenzia delle Entrate e delle rilevazioni ENEA/FIAIP delinea un quadro chiaro: l’obsolescenza energetica che caratterizza oltre il 70% delle abitazioni di tipologia standard (monolocali e trilocali) non è più un dettaglio trascurabile.
Con l’entrata in vigore della Direttiva EPBD (UE 2024/1275), la spinta verso la trasformazione del parco immobiliare in case green mette gli immobili collocati nelle classi energetiche F e G sotto una pressione crescente: da un lato la consapevolezza degli acquirenti che richiedono sconti in fase di trattativa, dall’altro la difficoltà dei venditori nel comprenderne l’impatto. Nelle zone periferiche, dove la quota di immobili A e B non supera il 5%, il rischio di una svalutazione progressiva rappresenta la sfida principale per la tenuta del valore del patrimonio immobiliare residenziale.
Foto copertina di Kindel Media su Pexels
