È possibile fare la prima operazione di flipping immobiliare senza avere tutti i soldi necessari per sostenere i costi?
Nicola Perra, sviluppatore immobiliare di Cagliari, non solo risponde di sì, ma racconta esattamente come ha fatto: i numeri, le trattative, le banche girate una per una, l’impresa edile convinta a lavorare a pagamento differito.
Oggi ha 31 appartamenti in vendita. Allora aveva 25.000 euro in banca per un’operazione che ne richiedeva 82.000
Il punto di partenza
Nicola Perra ha 29 anni, è di Cagliari, e ha iniziato nel 2017 a 23 anni. Famiglia numerosa di sei persone con un solo stipendio da dipendente pubblico; nessuna tradizione imprenditoriale, nessun capitale da ereditare. Il primo lavoro è stato come impiegato amministrativo in un’azienda che installava impianti tecnologici per operatori telefonici. Nel giro di un anno e mezzo si trovava già a coordinare una quindicina di operai.
Ma non era quello che voleva. «Dal primo giorno dietro quella scrivania ho capito che era un lavoro di passaggio», racconta. Non sapeva però ancora verso cosa andare. La svolta arriva per caso, durante le ferie estive, con un libro trovato in casa: Padre Ricco Padre Povero di Robert Kiyosaki. Non è la scoperta del libro in sé a essere rilevante; è quello che innesca: «Ho capito che il 90% degli imprenditori e dei milionari sono di prima generazione, non hanno ereditato nulla. Sono partiti da zero».
Da lì inizia un periodo che Perra descrive come “ibernazione”: due anni di studio intensivo, nessuna uscita, mille euro al mese messi da parte, la macchina nuova venduta per fare liquidità.
«Giravo con la vecchia auto di mio nonno. La pressione sociale nel fare un downgrade del genere è enorme. Ma sapevo che dovevo farlo».
Due anni di porte in faccia
Prima di fare il primo acquisto, Perra ha visto tra i 100 – 150 immobili. Non su tutta Cagliari: si era concentrato su una zona specifica e ci era rimasto. Teneva traccia di cosa veniva messo in vendita, a che prezzo, in quanto tempo veniva venduto e a quanto. Un lavoro che affiancava consultando le quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che pubblica semestralmente i valori medi al metro quadro zona per zona.
«Ero diventato un esperto teorico di quella zona», dice. «Sapevo per filo e per segno quanto valeva un bilocale, un monolocale, un trilocale.»
In parallelo consultava i geometri per capire cosa permettesse di fare il Piano Regolatore comunale in quella zona: quali immobili erano trasformabili, quali vincoli esistevano, cosa si poteva o non si poteva costruire. Un lavoro preparatorio senza il quale è impossibile capire se quella che sembra un’occasione lo sia davvero.
Tuttavia il problema era un altro: nessuno lo prendeva sul serio. Le agenzie immobiliari respingevano le proposte. «Vedendomi giovane, non ero credibile», racconta. La risposta non è stata aspettare di invecchiare: «Ho capito che dovevo essere ancora più concreto e diretto per sopperire a questa mancanza di fiducia iniziale.»
Significava arrivare agli appuntamenti già con i numeri in testa, fare proposte precise, non perdere tempo in giri di parole.
In definitiva, ci sono voluti due anni dal primo corso alla prima operazione immobiliare, senza soldi sufficienti e senza una rete nel settore
La prima operazione di flipping immobiliare: i numeri
Nel 2019, dopo due anni, arriva l’occasione giusta: un locale commerciale in una zona popolare di Cagliari, in vendita a 30mila euro, con possibilità di cambio di destinazione d’uso da commerciale ad abitativo. Il problema è che Perra aveva in conto circa 25mila euro; tra i risparmi degli ultimi due anni e il ricavato dalla vendita della macchina, meno le spese per consulenze e corsi. Non bastano nemmeno per comprare l’immobile, figurarsi per ristrutturarlo.
L’operazione totale vale circa 82.000€:
- Immobile: 30.000€
- Ristrutturazione: circa 40.000€
- Agenzia, notaio, imposte: circa 12.000 €
Disponibilità iniziale: 25.000 €. Mancano all’appello oltre 55.000€. Ecco come ha fatto ad acquistarlo.
- Passo 1 — Bloccare l’immobile. Perra va in agenzia e si presenta come acquirente con liquidità pronta, senza necessità di mutuo. Firma una proposta d’acquisto con un assegno di caparra da 5.000€, fissando il rogito entro 30-40 giorni. «L’agente mi ha creduto perché mi sono mosso con sicurezza. Ho imparato che quello in cui crediamo lo comunichiamo, direttamente e indirettamente.»
- Passo 2 — Il finanziamento bancario. Ha girato circa 30 banche. Nessuna disponibile a finanziare un’operazione di compravendita su un bene commerciale a un giovane senza operazioni pregresse da mostrare. La svolta arriva quando cambia approccio. Invece di chiedere un finanziamento per comprare l’immobile, presenta l’operazione alla direttrice della sua banca come un prestito per ristrutturare un bene da mettere a reddito. Allegando già un contratto preliminare di affitto a 600€ al mese. «Le banche odiano le operazioni di compravendita. Bisogna presentare l’operazione in modo che abbiano senso per chi eroga il credito.» La direttrice approva: 30.000€ di finanziamento.
- Passo 3 — L’impresa edile. Per la ristrutturazione da circa 40.000€, Perra non ha liquidità sufficiente. Propone a circa 20-25 imprese di lavorare con pagamento a fine vendita. La quasi totalità rifiuta. L’ultima accetta. «Ho sviluppato l’abilità di trovare le leve giuste dopo decine di no. Non è stata fortuna: è stata perseveranza e capacità di adattare il messaggio.»
- Risultato. In 3 settimane, vende l’immobile su carta, prima ancora che la ristrutturazione sia completata, solo sulla base del progetto. Salda tutti i debiti. L’operazione si chiude in positivo. «Non lo consiglierei a chi non ha un’alta tolleranza allo stress. Ma per me era l’unico modo per fare il salto.»
Photo: Jens Neumann / Pixabay
Cosa ha imparato lungo la strada
Perra è diretto su un punto: per chiudere la prima operazione di flipping immobiliare le competenze tecniche non bastano. Sapere come funziona un cambio di destinazione d’uso, come si struttura una proposta e come si parla con una banca sono necessarie ma non sufficienti. «La prima cosa da fare, quando si parte da zero, è lavorare su come si ragiona», dice. «Sulla testa.»
Nel suo caso questo ha significato fare i conti con un ambiente familiare e sociale che trattava il denaro come un argomento tabù e il successo altrui come il risultato di qualcosa di opaco.
«In famiglia, se si parlava di qualcuno che aveva successo, c’era sempre un velo di mistero. Non poteva essere che si era dato da fare. No, aveva fatto qualcosa di storto». Uscire da quella cornice mentale, riconoscerla e smettere di ragionarci dentro è stato, racconta, il lavoro più lungo dei due anni di preparazione.
Sul fronte della visibilità, Perra ha costruito una presenza online strutturata: video, contenuti social, il suo nome e cognome esposti, fino alle affissioni in città. Il risultato è che oggi non è lui a cercare operazioni o investitori: sono loro a trovare lui. In una città piccola come Cagliari, dove l’esposizione pubblica genera reazioni forti, questa scelta ha avuto un costo sociale, ma ha prodotto un posizionamento che nessun corso di formazione può dare.
Infine, l’ultima lezione è più prosaica. Un giorno, con una ventina di appartamenti in vendita, si è trovato con una scopa in mano a pulire casa propria. «Mi sono fermato e ho detto: sto facendo una cosa sbagliata. Lo sto facendo in automatico, senza pensarci». Tre ore di pulizie a zero euro l’ora, mentre qualcuno le avrebbe fatte per dieci. E lui in quelle tre ore avrebbe potuto cercare nuove operazioni, nuovi investitori, nuove opportunità. Delegare quello che non produce valore non è un principio astratto di management: è il momento in cui ci si accorge che continuare a fare tutto da soli è un’abitudine, non una scelta.
La storia di Nicola Perra non è una formula: fare la prima operazione di flipping immobiliare partendo da zero richiede metodo, pazienza e qualche rischio calcolato.
Guarda l’intervista completa.
Photo cover: Nicola Perra
