Fino a poco tempo fa, un immobile ricevuto in donazione era tra i più difficili da vendere. Chi valutava l’acquisto di una casa donata poteva decidere di scartarla per il timore che, dopo la morte del donante, un erede contestasse l’operazione. Le banche, a loro volta, potevano essere restie a finanziare l’acquisto o chiedere garanzie aggiuntive. Ne derivavano trattative più lunghe, prezzi ridotti e immobili difficili da rivendere. L’articolo 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha modificato profondamente questo quadro. La nuova disciplina punta a rendere più stabile l’acquisto degli immobili provenienti da donazione, senza cancellare la tutela riconosciuta agli eredi legittimari.
Verificare la provenienza di un immobile è uno dei passaggi più delicati di qualsiasi compravendita. Per provenienza si intende il titolo giuridico con cui l’attuale proprietario ha acquisito il bene: una precedente compravendita, una successione ereditaria, un’aggiudicazione all’asta oppure una donazione. Non è una formalità notarile da archiviare in fretta. Dal titolo di provenienza possono dipendere i rischi dell’operazione, i diritti esercitabili da eventuali terzi e perfino la disponibilità di una banca a concedere il mutuo. Un immobile acquistato attraverso una normale compravendita pone problemi diversi rispetto a uno ricevuto in eredità o in donazione. Proprio la provenienza donativa, per anni, è stata tra le più temute dal mercato.
Immobile ricevuto in donazione: come funziona il trasferimento
La donazione è il contratto con cui una persona, chiamata donante, trasferisce gratuitamente un bene a un’altra, il donatario. Nel caso di un immobile, l’atto deve essere stipulato davanti a un notaio. È uno strumento utilizzato soprattutto all’interno delle famiglie per anticipare il passaggio generazionale del patrimonio. Un genitore, per esempio, può decidere di trasferire un’abitazione a un figlio senza attendere l’apertura della successione. Anche il trattamento fiscale contribuisce alla diffusione delle donazioni familiari. Tra genitori e figli, così come tra coniugi, si applica una franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario. Entro questa soglia non è dovuta l’imposta di donazione; sulla parte che la supera si applica l’aliquota del 4%.
Quali imposte si pagano su una donazione immobiliare
Quando vengono donati immobili, restano dovute l’imposta ipotecaria e quella catastale. La regola generale prevede un’imposta ipotecaria pari al 2% e un’imposta catastale pari all’1% del valore imponibile dell’immobile, normalmente determinato su base catastale. Le due imposte diventano fisse, nella misura di 200 euro ciascuna, quando il donatario possiede i requisiti per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”. La misura fissa rappresenta dunque un’agevolazione, non la regola ordinaria. Se un genitore dona al figlio un immobile del valore di 300.000 euro, il trasferimento rientra nella franchigia di un milione e non genera imposta di donazione.
Il costo delle imposte ipotecaria e catastale cambia però in base alla situazione del figlio. Se possiede i requisiti “prima casa”, pagherà 200 euro per ciascuna imposta. In assenza dell’agevolazione, le imposte saranno calcolate in misura proporzionale sul valore imponibile del bene. Senza i requisiti prima casa, su un immobile di questo valore l’imposta ipotecaria (2%) ammonta a 6.000 euro e quella catastale (1%) a 3.000 euro, per un totale di 9.000 euro. A queste somme si aggiungono il compenso notarile e gli altri costi connessi all’atto. Non è quindi possibile affermare in assoluto che una donazione sia sempre fiscalmente più conveniente di una compravendita o di una successione. Il confronto dipende dal rapporto di parentela, dal valore dell’immobile, dalle agevolazioni disponibili e dalle condizioni concrete dell’operazione.
Perché vendere un immobile ricevuto in donazione era difficile
La diffidenza verso gli immobili donati nasceva dalle norme poste a tutela dei legittimari: il coniuge, i figli e, in assenza di figli, gli ascendenti ai quali la legge riserva una parte dell’eredità. Una persona può disporre liberamente del proprio patrimonio, anche attraverso donazioni compiute durante la vita. Dopo la sua morte, però, occorre verificare che queste attribuzioni non abbiano leso la quota minima spettante ai legittimari. Quando ciò accade, l’erede danneggiato può esercitare l’azione di riduzione. Attraverso questa azione chiede al giudice di rendere inefficaci, nei limiti necessari, le disposizioni testamentarie o le donazioni che hanno compromesso la sua quota. L’azione di riduzione deve essere esercitata entro dieci anni dall’apertura della successione, vale a dire dalla morte del donante.
Nel sistema precedente alla riforma, alla riduzione poteva seguire l’azione di restituzione. Se non riusciva a recuperare quanto dovuto dal donatario, il legittimario poteva, a determinate condizioni, rivolgersi anche a chi aveva successivamente acquistato l’immobile. Il terzo acquirente, pur avendo pagato il prezzo ed essendo estraneo alla vicenda familiare, rischiava così di essere coinvolto in giudizio e, nei casi più gravi, di dover restituire il bene. Era soprattutto questa eventualità a rendere le case donate difficili da vendere.
Il problema si rifletteva anche sui mutui. L’immobile acquistato rappresenta normalmente la principale garanzia della banca: se la proprietà poteva essere contestata a distanza di anni, anche la stabilità dell’ipoteca diventava incerta. Gli istituti di credito potevano quindi rifiutare il finanziamento, chiedere ulteriori garanzie o subordinare l’erogazione alla stipula di una polizza assicurativa. Per lungo tempo, la provenienza donativa ha significato acquirenti più prudenti, trattative complicate e prezzi spesso ridotti.
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Riforma delle donazioni 2025: cosa cambia per chi compra
La Legge 182/2025 è entrata in vigore il 18 dicembre 2025. Il cambiamento centrale riguarda il rapporto tra il legittimario leso e chi ha acquistato l’immobile dal donatario. La nuova disciplina stabilisce, come regola generale, che la riduzione della donazione non pregiudica il successivo acquirente.
Chi compra l’immobile pagando un prezzo non può quindi essere obbligato a restituirlo soltanto perché, dopo la morte del donante, emerge una lesione della quota di legittima. Il legittimario conserva il diritto alla reintegrazione della propria quota, ma deve rivolgersi al donatario originario, cioè alla persona che aveva ricevuto il bene in donazione.
È il donatario a dover corrispondere una compensazione in denaro, nei limiti necessari a reintegrare la quota riservata. L’attuale proprietario, che ha acquistato il bene dal donatario, non è tenuto a compensare economicamente gli eredi. La legge ha quindi sostituito, nei confronti del normale acquirente, la precedente tutela reale, che poteva colpire direttamente la casa, con una tutela prevalentemente economica esercitata verso il donatario. Il rischio non segue più automaticamente l’immobile nei successivi passaggi di proprietà.
Quando l’acquirente può essere ancora esposto a rischi
Esiste tuttavia un’eccezione importante. La legge fa salvo quanto previsto dall’articolo 2652, primo comma, numero 1, del Codice civile: se la domanda di riduzione è stata trascritta prima dell’atto di acquisto del terzo, la sentenza può ancora produrre effetti nei suoi confronti. In termini pratici, conta l’ordine delle trascrizioni. Se l’acquisto è stato trascritto prima della domanda di riduzione, il diritto del compratore è protetto. Se la domanda risultava già trascritta, l’operazione richiede invece un esame particolarmente attento. Per questo la riforma non rende superflua la verifica notarile.
Prima di acquistare occorre ancora controllare la storia dell’immobile e l’eventuale presenza di domande giudiziali, opposizioni o altre formalità nei registri immobiliari. Una disciplina diversa riguarda chi abbia ricevuto gratuitamente il bene dal donatario. Se quest’ultimo è insolvente, il successivo beneficiario a titolo gratuito può essere chiamato a compensare il legittimario nei limiti del vantaggio ottenuto. La posizione di chi compra pagando un prezzo resta dunque distinta da quella di chi riceve il bene attraverso un’ulteriore donazione.
Immobile proveniente da donazione: da quando valgono le nuove regole
La data da ricordare è il 18 dicembre 2025, giorno in cui la Legge 182/2025 è entrata in vigore. Per stabilire quale disciplina si applichi, però, non bisogna guardare soltanto alla data della donazione. Il punto di riferimento è soprattutto il momento in cui si è aperta la successione, cioè la data della morte del donante. Le nuove disposizioni si applicano direttamente alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per quelle già aperte prima di questa data, la legge ha previsto un periodo transitorio di sei mesi, terminato il 18 giugno 2026.
Il vecchio regime continua ad applicarsi quando:
- la domanda di riduzione era già stata notificata e trascritta;
- la domanda di riduzione è stata notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026;
- entro la stessa data, i legittimari hanno notificato e trascritto nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
In questi casi può ancora trovare applicazione la precedente azione di restituzione nei confronti di chi ha acquistato dal donatario. Se entro il 18 giugno 2026 non sono state effettuate le notifiche e le trascrizioni previste dalla legge, la nuova disciplina si applica anche alle successioni aperte prima del 18 dicembre 2025.
Per chi sta acquistando una casa proveniente da una vecchia donazione, la domanda corretta non è dunque soltanto: «Quando è stata fatta la donazione?». Occorre verificare se il donante sia ancora in vita, quando si sia eventualmente aperta la successione e se siano state trascritte domande di riduzione o opposizioni durante il periodo transitorio.
Immobile donato e mercato immobiliare
La riforma interessa un numero rilevante di trasferimenti. Come evidenziato dal Rapporto Dati Statistici Notarili 2025 del Consiglio Nazionale del Notariato, nel 2025 in Italia sono state registrate 216.558 donazioni di beni immobili, rispetto alle 217.749 del 2024. Questa cifra non corrisponde al numero di case che potranno essere immediatamente messe in vendita. Molte donazioni riguardano immobili che resteranno nella disponibilità delle famiglie e non esiste una stima ufficiale delle proprietà effettivamente bloccate dalla vecchia disciplina. Il dato mostra però la dimensione del fenomeno. Ogni anno più di duecentomila immobili vengono trasferiti attraverso una donazione e una parte di questi può essere successivamente venduta, ipotecata o utilizzata come garanzia.
La maggiore protezione dell’acquirente dovrebbe rendere questi beni più facilmente commerciabili. Anche le banche possono valutare con minore diffidenza gli immobili di provenienza donativa, perché l’ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento è meno esposta alle conseguenze di una futura azione successoria. Potrebbero ridursi anche gli sconti richiesti dagli acquirenti per compensare il rischio legato alla donazione. Si tratta, per ora, di effetti attesi. La disciplina è pienamente operativa soltanto dal 18 giugno 2026 e non sono ancora disponibili dati sufficienti per misurarne l’impatto sul numero delle compravendite, sui prezzi degli immobili e sulle decisioni delle banche.
Acquistare un immobile ricevuto in donazione è quindi sicuro?
La riforma ha rimosso il principale ostacolo che gravava sugli immobili provenienti da donazione. Chi acquista pagando un prezzo è ora molto più protetto rispetto al passato e, nella situazione ordinaria, non rischia più di perdere la casa a causa della successiva azione di un legittimario. Questo non significa che ogni immobile donato possa essere acquistato senza controlli. La provenienza del bene, la data di apertura della successione, l’eventuale trascrizione di una domanda di riduzione e la presenza di opposizioni restano elementi da verificare. Devono inoltre essere considerati gli altri rischi comuni a qualsiasi compravendita: ipoteche, pignoramenti, irregolarità urbanistiche e catastali.
La provenienza donativa non è più il marchio che per anni ha reso molte case quasi invendibili. Ma la data della donazione, da sola, racconta ormai solo una parte della storia: per capire se l’acquisto è davvero sicuro bisogna guardare a ciò che è accaduto dopo, dentro e fuori dai registri immobiliari.
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