In Valle d’Itria, prima di trovare i trulli giusti, Matteo Ferrari ne ha visitati oltre cinquanta su un centinaio individuati. Alla fine ha scelto una proprietà di circa undicimila metri quadrati di terreno, dove alcuni trulli stavano crollando e altri erano già stati rasi al suolo. Da quella ricerca, lunga e all’apparenza poco redditizia, è nata AD Maiora Experience. Con questa società Ferrari si è dedicato a una nicchia precisa del mercato immobiliare: acquistare e riqualificare edifici storici abbandonati, recuperarli nel rispetto delle loro caratteristiche originarie e affittarli come strutture turistiche a uso esclusivo. Per Ferrari l’obiettivo è riportare in vita una parte del patrimonio architettonico italiano che altrimenti andrebbe perduta. Gli edifici più complessi da recuperare sono anche quelli che non si possono replicare: è da qui che parte il modello di AD Maiora.
Suolo consumato e case vuote: il contesto italiano
La scelta di Ferrari va in controtendenza rispetto a quello che succede nel resto del Paese. In Italia si continua a costruire su terreni liberi, anche se una parte degli edifici esistenti resta inutilizzata. Secondo il rapporto ISPRA-SNPA 2025, nel 2024 sono andati persi oltre 78 km² di suolo naturale, coperti da nuovi edifici, strade e altre superfici artificiali: il dato più alto degli ultimi dodici anni. Oggi le superfici artificiali occupano il 7,17% del Paese, contro una media europea del 4,4%.
Il patrimonio già costruito, intanto, è in parte sottoutilizzato. Secondo l’ISTAT, nel 2023 in Italia c’erano oltre 35,6 milioni di abitazioni, e circa 9,6 milioni non erano abitate da residenti. Il dato comprende anche seconde case e immobili da ristrutturare, non solo edifici abbandonati, ma la distribuzione sul territorio è netta. Nelle città, l’84,5% delle case è abitato da residenti, nelle zone rurali la quota scende al 55% e nei comuni di montagna interna al 53,1%.
È in contesti come questi che si trovano trulli, baite e mulini, ed è lì che AD Maiora cerca gli immobili da recuperare. Il lavoro sta nel trovare, tra i tanti rimasti fermi, quelli con la posizione e le caratteristiche giuste per tornare sul mercato. Riqualificarli significa anche non consumare nuovo suolo: ogni struttura ricavata da un edificio esistente è una struttura che non ha richiesto una nuova costruzione.
Il recupero conservativo dei trulli in Valle d’Itria
Ad Alberobello i trulli erano in condizioni molto diverse. Alcuni, ancora in piedi anche se pericolanti, andavano consolidati. Altri, già crollati, andavano ricostruiti partendo da quello che restava, e in questo caso l’intervento è ammesso solo se si riesce a documentare com’era l’edificio originario: dimensioni, posizione, volumi.
In entrambi i casi conta anche dove si trova l’edificio. I trulli di AD Maiora, che la società fa risalire al 1750, sono in campagna, al di fuori dei rioni Monti e Aia Piccola che dal 1996 formano il sito UNESCO di Alberobello. Ricadono comunque nel Piano paesaggistico territoriale regionale della Puglia, che prevede linee guida specifiche per la tutela, il restauro e gli interventi sulle costruzioni in pietra a secco. Anche per questo forma, tecnica costruttiva e materiali originari vanno rispettati, e i lavori possono partire solo dopo il via libera degli enti competenti.
È uno dei punti su cui Ferrari insiste di più: non si può decidere arbitrariamente come intervenire. Quando un edificio è dichiarato bene culturale, poi, serve anche l’autorizzazione della Soprintendenza, come prevede il Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004).
Per l’investitore queste regole hanno un costo e un vantaggio. Il costo è che le scelte progettuali sono limitate e i tempi si allungano, perché alcuni elementi architettonici non si possono toccare. Il vantaggio è che proprio queste regole rendono gli immobili rari e ne proteggono il valore nel tempo.
Photo: Trulli Ad Maiora Experience
Sul Monte Rosa, 270 voli di elicottero per una baita walser
L’approccio seguito in Valle d’Itria, con edifici fermi da anni recuperati da artigiani del posto con tecniche e materiali locali, è stato poi applicato anche in Piemonte. In Valsesia, nella frazione Ronco di Alagna, a circa 1.200 metri di quota ai piedi del Monte Rosa, Ferrari ha recuperato un’antica baita walser in pietra e legno, di origine medievale. Il borgo è a meno di un chilometro dal centro del paese, ma non ci si arriva in auto, e qui l’ostacolo principale è stata la logistica.
«È stato sicuramente il progetto più complesso», dice Ferrari. «La baita è raggiungibile soltanto a piedi, attraverso una mulattiera, e tutto il materiale necessario ai lavori è stato trasportato con 270 voli di elicottero, dai materiali edili fino agli arredi».
Vincoli, accessi difficili, logistica: sono queste variabili a determinare i tempi e i costi di ogni operazione. Il ciclo di un’operazione è lungo. «In media passano circa due anni», spiega Ferrari. «Tra il primo sopralluogo, il preliminare, il rogito, gli aspetti burocratici e la ristrutturazione vera e propria servono generalmente 20-28 mesi». Anche l’investimento è impegnativo. Tra acquisto e lavori si parte «indicativamente da 500.000 euro per le strutture più piccole» e si arriva «a circa 1,5 milioni per gli interventi più importanti».
Un modello basato sull’uso esclusivo
L’uso esclusivo è il cuore del modello: l’ospite non prenota una camera ma affitta l’intera struttura. Ferrari descrive così la scelta alla base di AD Maiora: «Ho individuato una nicchia: recuperare immobili legati alla tradizione architettonica italiana, come trulli, masserie, baite, mulini e antichi opifici, trasformandoli in strutture ricettive a uso esclusivo».
«Per noi il lusso coincide soprattutto con la libertà di vivere una proprietà senza vincoli di orari e spazi», spiega Ferrari. Gli eventuali servizi, dal cuoco a domicilio alle escursioni, si aggiungono su richiesta. Le strutture restano piccole per scelta: in genere da 2 a 8 ospiti, mai oltre i 10 posti letto. «L’obiettivo è mantenere il concetto di proprietà a uso esclusivo, senza trasformare gli immobili in strutture ricettive di grandi dimensioni». I prezzi vanno letti in questa chiave. «Bisogna considerare il numero di posti letto: i trulli ospitano sei persone, la baita otto», precisa Ferrari. «Il confronto con il prezzo di una camera d’hotel non sarebbe corretto».
La clientela, secondo la società, è composta per l’80-85% da stranieri. Non è un caso isolato: nelle strutture extralberghiere è proprio la domanda estera a crescere di più. Secondo l’ISTAT, nell’ultimo trimestre del 2025 le presenze di turisti stranieri in queste strutture sono aumentate del 9% rispetto allo stesso periodo del 2024, contro il 3,2% di quelle italiane.
La tendenza è proseguita nei primi mesi del 2026. Secondo l’analisi Xenia-Nomisma Mapping the Tourism Opportunities, tra gennaio e marzo il comparto extralberghiero ha registrato il 13,1% di ospiti in più e il 14,7% di notti in più rispetto allo stesso periodo del 2025, una crescita superiore a quella degli hotel.
Photo: Baita Walser Ad Maiora Experience
I rischi del recupero conservativo: niente capitolato né tempi certi
Investire in questo tipo di operazioni comporta rischi precisi. Ferrari lo dice chiaramente: su questi immobili «non esiste un capitolato definito dall’inizio alla fine», cioè un elenco di lavori e costi che si possa fissare prima di aprire il cantiere. Non ci sono tempi certi e nemmeno garanzie sulla messa a reddito.
Servono capitali che possano restare immobilizzati per anni, competenze sugli iter autorizzativi e sui rapporti con le Soprintendenze, e la consapevolezza che ogni operazione fa storia a sé. Per trovare l’immobile giusto possono servire decine di sopralluoghi, come è successo in Valle d’Itria. Questa complessità funziona anche da barriera all’ingresso. Un trullo o una baita non si costruiscono in serie, e chi riesce a recuperarne uno ha in mano un immobile che il mercato non può moltiplicare.
Intanto i prossimi progetti sono già in corso. A Noto, in Sicilia, AD Maiora sta lavorando al recupero di un mulino ad acqua storico, che la società descrive collegato a un antico acquedotto di epoca romana. In Trentino è in fase di chiusura l’acquisizione di un altro immobile storico. «Dovremmo tutelare il posto in cui viviamo cercando di edificare un po’ di meno e riqualificando un po’ di più», dice Ferrari.
Nel 2024 abbiamo intervistato Matteo Ferrari mentre il cantiere della baita walser sul Monte Rosa era ancora in corso. Nel video racconta la sua storia e spiega come nasce un’operazione di recupero conservativo.
