Chi sta valutando dove investire in immobili nel 2026 si trova di fronte a un mercato disomogeneo tra le varie città: a Genova e Palermo i rendimenti da locazione superano il 7%, a Bari i prezzi crescono fino al 6%. Due facce della stessa medaglia: dove i prezzi salgono di più non sempre si guadagna di più con l’affitto, e viceversa.
Secondo il report dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa , i prezzi a livello nazionale sono previsti ancora in leggero aumento nel 2026, tra +1% e +3%. Un andamento che vede diversi scostamenti tra le varie città.
«I dati sul mercato immobiliare italiano sono ancora positivi» afferma nella nota stampa Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. «Come dimostrano anche quelli relativi alle compravendite del terzo trimestre del 2025. C’è interesse costante per l’abitazione, e il mercato del credito rappresenta una spinta fondamentale all’acquisto. Nel 2026 si potrebbe chiudere tra 780 e 790 mila compravendite, in lieve aumento rispetto al 2025».
Come sono cambiati i tassi di interesse
Un elemento cruciale che sta sostenendo il mercato è la discesa dei tassi ipotecari. Dopo picchi sopra il 4% nel 2023, i tassi medi per i mutui si sono attestati intorno al 3–3,5%, facilitando l’accesso al credito e riaccendendo l’interesse di famiglie e investitori.
Nel rapporto mensile dell’ABI (Associazione Bancaria Italiana) di gennaio 2026 su dati di dicembre 2025, il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è stato del 3,37%. A dicembre 2023 era del 4,42%.
Su un mutuo da 150.000 euro a 20 anni, il calo dal 4,42% al 3,37% si traduce in circa 80 euro in meno di rata mensile. Non è irrilevante per chi valuta la sostenibilità di un’operazione a leva.
La riduzione dei tassi, combinata con un migliorato clima di fiducia tra le banche, ha sostenuto la crescita delle erogazioni di mutui e spinto le compravendite.
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Investire in immobili nel 2026: prezzi disomogenei tra le città
Sul fronte dei prezzi, le previsioni indicano un aumento contenuto ma diffuso nel 2026, con valori più pronunciati in alcune città.
Abbiamo analizzato 8 città italiane, la prospettiva è quella di chi compra per mettere a reddito. Questo significa leggere due numeri insieme: l’andamento dei prezzi al m², che determina il costo d’ingresso, e il rendimento lordo da locazione, che misura quanto rende l’operazione. Letti in combinazione, dicono già molto su dove vale la pena guardare e dove no.
Fonti dei dati: Ufficio Studi Tecnocasa (previsioni crescita e rendimenti lordi); Idealista (prezzi medi al m²).
Bari: rendimento da locazione superiore al 6% con un prezzo d’ingresso ancora accessibile
Bari si distingue come il mercato più vivace del campione, con una crescita attesa tra il 4% e il 6% nel 2026 e un rendimento già registrato del 6,5% nella prima parte del 2025.
I quartieri più dinamici sono il Centro storico (Borgo Antico e Murat in testa) con prezzi tra 2.800 e 3.500 €/m². Madonnella registra invece la crescita più marcata degli ultimi sei anni: +41,3%, con un prezzo medio di 2.504 €/m², il più alto della città. Seguono Picone-Poggiofranco (+19%) e San Nicola-Murat-Libertà (+20,7%).
A trainare la domanda: l’interesse di acquirenti stranieri per seconde case, la riconversione degli immobili da uso turistico a gestione professionale e una crescita degli affitti brevi e lunghi che rende il rendimento locativo tra i più competitivi d’Italia.
Napoli: prezzi in crescita e forte polarizzazione tra quartieri
Anche Napoli offre spunti interessanti per gli investitori. La città negli anni ha visto i prezzi impennarsi, con una crescita del 14,9% nel quinquennio 2021–2025 che ha portato il valore medio cittadino a 2.814 €/m². A questo si aggiunge la previsione di aumenti tra il 2% e il 4% nel 2026.
I quartieri più dinamici per apprezzamento sono il Centro Storico che guida gli aumenti degli ultimi cinque anni con un +33,4%, seguito da Poggioreale-Vicaria (+21,1%) e Capodimonte-Materdei-San Carlo all’Arena (+20,2%).
Sul fronte dei prezzi assoluti, la polarizzazione è marcata. Le zone di pregio toccano i 4.664 €/m² a Posillipo-Chiaia-San Ferdinando e i 4.249 €/m² a Vomero-Arenella. Le periferie (Ponticelli, Secondigliano-Capodichino) restano sotto i 1.700 €/m².
A trainare la domanda locativa sono soprattutto le zone periferiche e universitarie, mentre per chi investe in ottica di valorizzazione del capitale le aree centrali e collinari restano le più solide.
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Torino: mercato accessibile con margini di rivalutazione
Sul fronte del Nord Italia, Torino è oggi uno dei mercati più interessanti per chi vuole investire in immobili con budget contenuto: prezzi ancora accessibili, crescita costante e quartieri in rivalutazione strutturale.
Tra il 2021 e lo scorso anno i prezzi medi sono saliti dell’11%, con una previsione di ulteriore apprezzamento tra il 2% e il 4% nel 2026 .
I quartieri con la crescita più marcata nell’ultimo quinquennio sono San Donato (+28,7%) e San Paolo (+24,9%), seguiti da Centro Storico e Crocetta (+21%). La polarizzazione dei valori è netta. Il Centro Storico guida con 3.860 €/m², seguito da Crocetta (3.023 €/m²) e Cit Turin (2.872 €/m²). Le aree più accessibili come Barriera di Milano (1.150 €/m²), Falchera-Villaretto (1.172 €/m²), Vallette (1.227 €/m²) offrono prezzi d’ingresso contenuti con margini di rivalutazione ancora significativi.
Milano e Roma: mercati consolidati per chi cerca stabilità
Roma chiude il 2025 come il mercato più dinamico tra le grandi città italiane, con una crescita dei prezzi del 7% su base annua. Per il 2026 le previsioni indicano un rallentamento, con un aumento atteso tra il 2% e il 4%.
Il valore medio cittadino si attesta a 3.369 €/m², ma la polarizzazione tra centro e periferia è tra le più marcate d’Italia. I quartieri con i valori assoluti più elevati si concentrano nel Centro Storico (7.577 €/m²), Prati (6.341 €/m²) e Parioli (6.134 €/m²); chi cerca un prezzo d’ingresso più contenuto può orientarsi su Roma Est-Autostrade, il quartiere più accessibile con 2.194 €/m².
Milano cresce a ritmo più lento: +2,3% nel 2025, valore medio a 5.192 €/m², con previsione di aumento tra il 2% e il 4% nel 2026. I quartieri più dinamici sono Centro Storico (+10,3%), Città Studi-Lambrate (+6,4%) e Forlanini (+5,5%). Per i prezzi d’ingresso più competitivi: Baggio a 3.002 €/m², contro gli 11.131 €/m² del Centro. Il rendimento lordo da locazione si attesta al 4,5%: il più basso del campione. Milano è adatta a chi punta alla protezione del capitale nel lungo periodo, non al rendimento immediato.
Bologna: il mercato universitario più solido d’Italia
Bologna non è la scelta più efficiente per chi cerca rendimento elevato o rivalutazione rapida del capitale. I numeri della tabella lo confermano: prezzo medio a 3.717 €/m², rendimento lordo al 5,3% e una previsione di crescita tra le più contenute del campione (+0% a +2%). Tra le città analizzate, è quella con il profilo meno aggressivo.
Il suo punto di forza è diverso: una domanda locativa stabile e prevedibile, ancorata alla presenza di oltre 90.000 studenti fuori sede. Chi affitta a Bologna trova inquilini con continuità e gestisce meno variabili rispetto a mercati più dinamici ma anche più volatili.
I quartieri più attivi nell’ultimo anno come San Donato-Fiera (+12,8%) e Santa Viola (+15,5%) sono aree semicentrali che beneficiano della riqualificazione urbana e della prossimità ai poli universitari e ospedalieri. Per chi investe con un orizzonte di lungo periodo e privilegia la stabilità sulla performance, Bologna ha senso. Per chi cerca rendimento o crescita del capitale, il campione offre alternative più interessanti.
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Palermo: rendimento sopra il 7% con il prezzo d’ingresso più basso del campione
Più a sud, Palermo presenta numeri che meritano attenzione. Con 1.412 €/m² di prezzo medio e un rendimento lordo del 7,1%, è la città con il miglior rapporto tra costo d’ingresso e rendimento locativo del campione, insieme a Genova. La crescita attesa dei prezzi è più contenuta (+1% a +3%), ma per chi investe per il flusso di cassa e non per la rivalutazione del capitale, il punto d’ingresso è tra i più interessanti d’Italia.
I quartieri con i rialzi più marcati nell’ultimo anno sono Centro Storico (+6,2%), Tommaso Natale–Mondello–Arenella (+4,7%) e Altarello–Calatafimi–Montegrappa (+4,0%). La crescita è diffusa ma non uniforme: alcune zone periferiche come Brancaccio–Ciaculli e Cruillas–Resuttana segnano valori in calo, un elemento da considerare nella selezione dell’immobile.
Genova: il rendimento più alto d’Italia su prezzi ancora accessibili
Genova è il caso più controintuitivo del mercato immobiliare italiano. I prezzi di vendita registrano una lieve flessione dello 0,5% nella prima parte del 2025, eppure la città guida la classifica nazionale per rendimento lordo da locazione con il 7,5%. Il prezzo medio si attesta a 1.491 €/m² a febbraio 2026 con forti differenze tra le zone di pregio come San Vincenzo (fino a 3.500 €/m²) e le aree collinari come Bavari e Borgoratti (1.200–1.500 €/m²).
Per chi guarda al rendimento, Genova mostra oggi uno dei rapporti più favorevoli tra prezzo d’ingresso e canone d’affitto in Italia. Il prezzo d’ingresso contenuto, combinato con una forte domanda locativa e canoni in crescita, genera rendimenti difficilmente replicabili nelle grandi metropoli del Nord.
Va detto chiaramente: i prezzi a Genova non crescono, e le previsioni per il 2026 li danno stabili o in lieve calo. Chi entra qui non punta alla rivalutazione del capitale, ma al flusso di cassa. È una distinzione che cambia il profilo dell’investitore adatto a questo mercato.
Rischi da considerare prima di investire in immobili nel 2026
Chi investe in immobili nel 2026 deve tenere conto di tre variabili di rischio principali:
- Tassi di interesse: le tensioni geopolitiche potrebbero frenare la discesa dei tassi e ridurre l’accesso al credito.
- Fiscalità: la cedolare secca al 21% è una misura strutturale, ma l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato va confermata di anno in anno con la legge di bilancio — non è garantita a tempo indeterminato, e chi pianifica un investimento sul lungo periodo deve tenerne conto.
- Affitti brevi: diverse amministrazioni locali stanno introducendo limitazioni alle locazioni turistiche di breve durata, con effetti diretti sui rendimenti attesi.
Non esiste la città giusta per investire in immobili in assoluto: esiste quella giusta per l’obiettivo che si ha.
Chi investe puntando al rendimento da affitto trova oggi le condizioni migliori a Genova e Palermo: prezzi contenuti e canoni in crescita. Per chi guarda all’apprezzamento del capitale nel medio periodo, Bari e Napoli offrono la crescita attesa più sostenuta. Un mercato liquido e consolidato con margini più limitati, ma rischi più prevedibili orienta invece la scelta su Milano e Roma.
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