Bastano poche migliaia di euro, il tempo di capire in cosa si sta investendo, una firma online e nessun impegno da dedicare all’operatività del cantiere. Il digitale ha reso l’investimento nel mattone accessibile come mai prima. Non serve più far parte di una cerchia ristretta, né conoscere personalmente chi gestisce l’operazione. Basta un computer e pochi click per cercare, valutare e scegliere da casa. È anche per questo che il mercato è pieno di operatori che promettono rendimenti senza sforzo. Ed è il motivo per cui migliaia di nuovi investitori, spesso alle prime armi, si sono affacciati al settore negli ultimi anni.
Ma la stessa facilità che ha abbattuto le barriere d’ingresso ha alzato anche le aspettative. Affidare il proprio capitale a un operatore ben riconosciuto online è arrivato a sembrare un’operazione a rischio pressoché nullo, capace di restituire un rendimento in automatico, senza sforzo. I fatti, però, raccontano un’altra storia.
Negli ultimi anni due piattaforme italiane di crowdfunding immobiliare regolamentato hanno ricevuto provvedimenti pubblici dalle autorità di vigilanza. A dicembre 2024 Consob ha sospeso Rendimento Etico per 120 giorni. La motivazione non lasciava spazio a interpretazioni: “grave e attuale pericolo per la tutela degli investitori”. La sospensione è stata prorogata ad aprile 2025, poi la società ha rinunciato all’autorizzazione, revocata definitivamente a marzo 2026.
A luglio 2025 è toccato a Recrowd: Banca d’Italia ha sospeso parzialmente le attività della piattaforma, bloccando l’avvio di nuove campagne per carenze organizzative e procedurali, e ha chiesto un piano di rimedio entro fine agosto. Il piano è arrivato, ma la misura cautelare no: è rimasta in vigore, lasciando Recrowd a gestire solo i progetti già avviati — molti dei quali, nel frattempo, accumulano ritardi nella restituzione del capitale agli investitori. A distanza di un anno, quella stessa ispezione ha avuto un epilogo formale: a giugno 2026 Banca d’Italia ha sanzionato la società per carenze nel governo, nella gestione e nel controllo dei rischi.
Due autorità diverse, due provvedimenti distinti, un solo obiettivo comune: fermare la raccolta di nuovo capitale, prima che altri investitori entrassero in una situazione già compromessa. È in questo scenario, fatto di default, ritardi e investitori delusi, che arriva la storia di Master House. È una società di flipping immobiliare attiva tra Varese e provincia, fondata da Maico Ricciardelli insieme all’avvocato Stefania Ignelzi. Non è un racconto pensato per dimostrare che con loro va sempre tutto bene. Al contrario: è la storia di un’operazione che è andata peggio del previsto, e di cosa hanno scelto di fare quando è successo.
La fiducia negli investimenti immobiliari non si costruisce con il marketing
Stefania Ignelzi, avvocato specializzato nel diritto immobiliare, segue prevalentemente operatori del settore. Ma nell’ultimo periodo racconta di ricevere un numero crescente di richieste da parte di investitori privati che hanno avuto problemi a ottenere la restituzione del capitale, spesso da operatori diventati popolari sui social. Il problema comune, dice, è quasi sempre lo stesso: il tempismo. “Se vieni da me prima di firmare per un consiglio, vieni con il sorriso. Se vieni dopo quando sei deluso, purtroppo il sorriso ti sparisce, e non è detto che io riesca a restituirtelo.”
Nonostante i casi che segue quotidianamente, Ignelzi continua a credere nell’investimento passivo come fonte di reddito alternativa. Al punto da diventare lei stessa socia di capitali in Master House. Non gestisce le operazioni, quello resta il ruolo di Ricciardelli, ma ci ha messo i propri soldi. È da questa doppia posizione, di chi ha investito e di chi oggi difende chi è stato danneggiato, che arriva il suo consiglio più importante. Rivolto in particolare a chi affida il proprio capitale a terzi: non fidarsi solo del marketing. Guardare il track record dell’operatore, chiedere feedback ad altri investitori, scaricare i bilanci, farsi supportare da professionisti del settore. Un profilo social seguito, un video ben fatto, un linguaggio rassicurante non dicono nulla sulla solidità reale di un operatore e delle sue competenze.
Photo: Pavel Danilyuk / Pexels
Un’alternativa per chi vuole investire in prima persona delegando la gestione
Chi rimane deluso dopo aver affidato il proprio capitale a terzi pensa spesso che l’unica alternativa sia operare in prima persona: cercare gli immobili, valutarli, seguire la ristrutturazione, gestire la vendita. Ma è a tutti gli effetti un lavoro: richiede tempo, impegno, competenza tecnica, una rete di contatti sul territorio, e non da ultimo una disponibilità di capitale sufficiente ad affrontare l’operazione.
È qui che si misura la vera contrapposizione tra le due strade più comuni per chi ha come obiettivo il capital gain. Da una parte, affidando il capitale a terzi, ad esempio con crowdfunding o associazione in partecipazione, si rinuncia a ogni gestione. Dall’altra, operando in prima persona e creando un veicolo giuridico ad hoc, si guadagna il controllo, ma si paga in tempo e impegno diretto. Nel mezzo, però, esiste una terza via. È quella che Master House mette a disposizione di chi cerca un’alternativa all’associazione in partecipazione: l’intestazione diretta dell’immobile, con la gestione affidata alla società. Risponde a chi ha il capitale per operare in prima persona, ma non il tempo, l’esperienza o i contatti per gestire un’operazione in autonomia.
“Nei nostri contratti di associazione in partecipazione specifichiamo che non è ammessa la possibilità che l’investitore entri in cantiere o abbia potere decisionale sulla scelta dei materiali o delle finiture”, spiega Ignelzi. “È un investimento passivo, puro, che presuppone la fiducia nelle capacità dell’operatore.” La legge non fissa un capitale minimo né un tetto massimo per l’associazione in partecipazione. Si può partecipare anche con cifre contenute, il che apre l’investimento immobiliare a chi non dispone di grandi capitali.
Chi invece ha il capitale per coprire l’intera operazione può intestarsi l’immobile. Affida a un operatore come Master House solo la gestione: non il capitale, non la proprietà. “Se mi intesto direttamente l’operazione, la mia vera tutela è che l’immobile è di mia proprietà: qualunque cosa succeda alla società che opera, io resto titolare del pieno diritto”, chiarisce Ignelzi.
Non è però un’opzione alla portata di chiunque. Serve innanzitutto una disponibilità di capitale importante: per la zona di Varese, ad esempio, Master House indica una soglia minima di circa 200mila euro. Bisogna anche essere in regola dal punto di vista formale, dotandosi di una partita IVA con il corretto codice ATECO. L’Agenzia delle Entrate, sottolinea Ignelzi, considera l’operazione un’attività d’impresa a tutti gli effetti.
A seconda dello strumento scelto, cambia il livello di tutela. Con l’associazione in partecipazione o il crowdfunding, se qualcosa va storto si resta creditori dell’operazione: si può chiedere la restituzione del capitale, ma quel diritto resta legato alle sorti della società che lo gestisce. Se l’operatore va in difficoltà, ci si va insieme a lui. Con l’intestazione diretta, invece, l’immobile resta dell’investitore a prescindere da cosa accada alla società: qualunque cosa succeda, quel bene resta suo, punto. Ma la vera tutela, quando si investe affidandosi a un operatore, si misura altrove: in come si comporta quando qualcosa non va come previsto.
Rendimento più basso del previsto: come Master House ha gestito l’operazione
Ricciardelli sa cosa significa rimanere deluso da un rendimento diverso da quello previsto. Lo ha vissuto in prima persona, con i propri soldi, gestiti da lui stesso. “Avevamo un previsionale del 20% su un’operazione fatta con capitali nostri, abbiamo chiuso al 10%. È successo, ma è successo all’inizio: è l’esperienza che poi ti permette di capire come gestire le prossime operazioni, soprattutto con capitali di investitori.” Prima di accettare le richieste di chi voleva partecipare alle operazioni, Master House ha aspettato di chiudere almeno una quindicina di operazioni con soldi propri. Era il tempo necessario per arrivare a quel passaggio con l’esperienza per gestirlo con responsabilità, invece di imparare a spese di chi voleva dar loro fiducia.
Tuttavia, nonostante l’esperienza, è normale che sorgano imprevisti e che qualcosa vada diversamente da come previsto. In un mercato di cui non si ha il pieno controllo, è una situazione molto più frequente di quanto si possa pensare. Ed è proprio in questi momenti che si vede la differenza tra un operatore che tiene davvero al rapporto di fiducia con l’investitore, e uno che non lo fa.
Il caso più recente vissuto da Ricciardelli riguarda un immobile con un box pertinenziale troppo piccolo, che ne ha reso difficile la rivendita. La società ha dovuto abbassare il prezzo rispetto a quanto preventivato nel conto economico, e di conseguenza il rendimento dell’operazione è sceso di 4-5 punti percentuali. Nella forma contrattuale scelta dall’investitore, l’associazione in partecipazione, gli utili si dividono tra le parti: se l’operazione rende meno del previsto, anche la quota dell’investitore si riduce di conseguenza. In questo caso specifico, però, Master House ha valutato la situazione in maniera diversa. Riconoscendo che si è trattato di un errore nella valutazione di rivendita, ha deciso di assumersi la responsabilità, scegliendo di rinunciare a una parte dei propri utili per mantenere all’investitore il rendimento stimato con il prezzo iniziale di vendita, e comunicando l’intera vicenda mentre l’operazione era ancora in corso.
“La trasparenza non è un optional quando operi con i soldi e la fiducia di qualcun altro. È la base”, precisa Ricciardelli. Il rischio, in un investimento immobiliare come in qualunque altro settore, non si azzera mai del tutto: chi investe deve saperlo. Ma la storia di Master House insegna una lezione tanto semplice quanto spesso dimenticata. Quando quel rischio si concretizza, c’è chi ne fa pagare le conseguenze all’investitore e chi le affronta in prima persona. È lì, in quel momento, che si decide se un rapporto di fiducia negli investimenti immobiliari resta in piedi o crolla.
Come fidarsi davvero di un operatore immobiliare? Tre punti di vista sulla stessa domanda: quello di chi gestisce le operazioni, di chi le le tutela legalmente, e di chi ci ha messo i propri soldi. Guarda l’intervista completa.
Photo cover: Stefania Ignelzi e Maico Ricciardelli
