Prima di investire il primo euro, Pietro ha fatto una cosa che non tutti fanno: si è preparato. Per un anno e mezzo ha seguito professionisti del settore, filtrato contenuti, confrontato approcci. Quando ha deciso di fare il passo successivo, sapeva già cosa voleva e cosa non voleva.
Rendimenti realistici, tra il 7% e il 12% annuo.
Nessuna velleità di trasformare il tempo libero in un secondo lavoro e un presupposto di partenza che vale la pena tenere a mente:
«Sono ignorante su questo argomento, quindi vado da chi ne sa più di me.»
Perchè la scelta di investire nell’immobiliare
Di origini sarde, Pietro è la prova concreta che investire in immobili con poco tempo a disposizione non è un’utopia.
Ha 41 anni, ha studiato ingegneria e da dieci anni vive e lavora a Milano nel settore del condizionamento e riscaldamento industriale. Lavoro stabile, reddito sufficiente, nessuna esperienza negli investimenti e, fino al 2020, nessuna necessità di cambiare le cose.
Il punto di svolta arriva durante il Covid. Cassa integrazione, molto tempo a disposizione, e una domanda che molti si sono posti in quel periodo: «Come voglio che sia la mia vita tra dieci anni?» La risposta di Pietro è concreta: vuole più tempo per sé stesso.
E per avere più tempo, servono più soldi. Non come fine, ma come strumento. Nel tempo, ragiona, gli investimenti diventano anche un modo per prepararsi a una pensione statale che probabilmente non sarà sufficiente. Inizia così a informarsi online sugli investimenti immobiliari. Il suo approccio, fin dall’inizio, è quello di chi sa di non sapere: legge, filtra, confronta. Non si butta.
«Investire era una parola del demonio per me. Credevo fosse roba per chi operava in finanza e aveva già grandi ricchezze.»
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Crowdfunding immobiliare: il primo investimento e la prima perdita
La prima esperienza di Pietro è stata con il crowdfunding immobiliare, e la scelta non è stata casuale. Aveva pochi capitali a disposizione, perché aveva da poco acceso un mutuo per la casa in cui vive. Per questo motivo un’operazione di flipping immobiliare con pochi capitali era esclusa: oltre a non avere l’intero capitale necessario, non voleva esporsi in prima persona su una somma importante senza un margine di sicurezza. Ha optato quindi per il crowdfunding immobiliare.
Il crowdfunding immobiliare permette a investitori privati di finanziare progetti attraverso piattaforme digitali autorizzate. In Italia, la trasparenza e la conformità di questi portali sono verificate dall’autorità di vigilanza nazionale, come indicato nel registro per il crowdfunding della Consob. Questo sistema garantisce tutele precise per i risparmiatori, offrendo al contempo soglie di ingresso molto basse: alcune piattaforme, allora agli esordi, accettavano importi minimi da 50 euro.
Pietro ha investito in tre progetti differenti, applicando già in modo istintivo il principio della diversificazione. Due operazioni si sono chiuse positivamente. La terza è andata male: la piattaforma ha avviato un iter legale per recuperare il capitale, restituendo gli interessi ma non la somma iniziale. Stiamo parlando di poche centinaia di euro, ma la lezione è stata netta.
«Quando ho messo quei soldi, li consideravo già persi»
«Quando poi è andata effettivamente così, ero infastidito, non distrutto. Avevo già metabolizzato che quello era capitale di rischio». È un atteggiamento mentale che distingue chi investe con metodo da chi investe con speranza.
Cercare operazioni da solo: perché non funziona con poco tempo
Dopo il lockdown Pietro prova la strada più diretta: individuare i cosiddetti affari immobiliari da presentare ad operatori immobiliari.
Pietro si occupa di preparare file Excel per analizzare zone e prezzi, di visitare gli immobili e di costruire i conti economici. Quattro o cinque sere a settimana dedicate alla ricerca. Non funziona. Non perché il metodo fosse sbagliato, ma perché non era compatibile con la sua vita: lavoro a tempo pieno, energie limitate, e nessuna vocazione reale per il lavoro operativo.
«Ho capito che quella formula richiedeva un impegno enorme. Io ero tornato al lavoro a tempo pieno e non potevo permettermelo.»
Individuare opportunità è un lavoro a tutti gli effetti. È un’attività che richiede presenza sul campo, conoscenza del territorio e molto tempo, soprattutto nelle prime fasi.
Riconoscere i propri limiti operativi, e agire di conseguenza, è parte integrante di un approccio razionale agli investimenti.
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Il modello che ha funzionato: investire con operatori immobiliari
Dopo il crowdfunding e i tentativi di individuare operazioni in autonomia, Pietro arriva a una consapevolezza precisa: il modello più adatto a lui è quello dell’investitore di capitale. Non più piattaforme digitali, ma operatori immobiliari qualificati.
Il contratto utilizzato è quello di associazione in partecipazione con solo apporto di capitale: una forma giuridica in cui l’investitore mette il denaro ma non entra nella gestione, che resta interamente in capo all’operatore. Alla chiusura dell’operazione, il rendimento si divide secondo le quote pattuite in partenza.
Non si tratta però di un approccio passivo nel senso di disinteressato. Con questo metodo, Pietro si occupa di analisi e selezione: studia le società, valuta i business plan e decide se partecipare.
Entra nel merito dei documenti, approfondisce, fa domande e richiede chiarimenti ogni volta che emergono elementi poco chiari. Semplicemente, sceglie di non occuparsi direttamente della gestione dei cantieri o degli aspetti tecnici e burocratici.
I rendimenti reali: due operazioni finanziate con poco tempo
Ad oggi Pietro ha chiuso con successo due operazioni immobiliari e ne sta finanziando altre, una a Torino e una a Cagliari.
La prima operazione riguardava un immobile a Lissone, in provincia di Monza e Brianza, aggiudicato all’asta da ristrutturare e rivendere in 12 mesi. Gli operatori immobiliari si sono dimostrati trasparenti, con aggiornamenti regolari.
C’è stato un leggero ritardo rispetto ai tempi previsti, ma comunicato in anticipo e giustificato da una scelta che ha migliorato il rendimento finale. L’obiettivo iniziale era un rendimento del 7% lordo in 12 mesi.
Gli operatori hanno scelto di attendere il completamento della facciata condominiale per spuntare un prezzo di vendita più alto. Una decisione comunicata in anticipo, che ha portato il rendimento al 10% lordo con meno di due mesi aggiuntivi di attesa.
La seconda operazione, più complessa, riguardava un frazionamento in otto unità immobiliari in una via centrale di Genova. Il cantiere si è chiuso con tre mesi di anticipo. Il rendimento lordo si è attestato sul 12%.
Il punto di forza dell’operazione stava nella trasformazione: da un immobile grande e difficile da vendere sul mercato corrente, il frazionamento ha prodotto otto unità più piccole, dimensionate su quello che il mercato cercava davvero.
«Al secondo investimento ero molto più rilassato» racconta Pietro. «Avevo già vissuto come si comportano persone serie quando c’è qualcosa da comunicare. Un operatore serio risponde tranquillamente a tutte le domande.»
Se qualcuno evita le domande, quello mi farebbe suonare un campanello d’allarme
I consigli di Pietro: cosa fare quando si valuta un’operazione
- Creare un ambiente di confronto.
Tra gli amici di Pietro nessuno parlava di investimenti: questo gli impediva un confronto costruttivo. Rivolgersi a professionisti o a gruppi di pari accelera l’apprendimento e riduce gli errori. - Analizzare i numeri del progetto.
Fare una ricerca su quanto vale un immobile simile nella stessa zona, quanto può costare la ristrutturazione, se il prezzo di vendita proposto è in linea con il mercato locale. - Fare domande scomode agli operatori.
Se il prezzo di un bilocale sembra alto, chiedere perché. Un operatore serio risponde con calma e spiega. Se evita le domande, è un segnale d’allarme. - Sapere esattamente cosa si sta firmando.
La parte contrattuale richiede supporto professionale: un contratto di associazione in partecipazione ha clausole specifiche che vale la pena verificare con chi se ne intende. - Trattare ogni capitale investito come capitale di rischio.
Non investire somme necessarie per vivere. Se nella peggiore delle ipotesi si perdesse tutto, si deve essere in grado di assorbirlo — finanziariamente e psicologicamente.
Pietro ha scelto di raccontare la sua esperienza perché si riconosce in una categoria più ampia di quanto si pensi: professionisti con reddito stabile, poco tempo e nessuna esperienza nel settore immobiliare, che vogliono costruire un patrimonio in modo razionale e progressivo.
Guarda l’intervista completa.
Photo cover: Stand Out Agency
