Investire nel mattone: 5 domande prima di scegliere la strategia

Investire nel mattone offre oggi molti più scenari di quanto si pensi per far fruttare il proprio capitale. Per citarne alcune, si può acquistare un immobile per rivenderlo (flipping) o per metterlo a reddito. Oppure si può partecipare a operazioni di sviluppo tramite crowdfunding o associazione in partecipazione: due casistiche in cui si finanzia un progetto immobiliare condividendone gli utili, senza diventare proprietari. Strategie con logiche, tempi e profili di rischio molto diversi tra loro.

Eppure, indipendentemente dalla strada che si sceglie, ci sono almeno cinque punti che ogni investitore deve definire prima di procedere. Quanto capitale ha realmente a disposizione. Su quale orizzonte temporale intende impegnarlo. Quali rischi è disposto ad accettare. Come funziona la fiscalità italiana. Di quali figure professionali deve circondarsi.

Non sono regole astratte: sono le domande concrete a cui bisogna saper rispondere per costruire una strategia di investimento consapevole e per ridurre al minimo gli errori più costosi.

Definire cosa si vuole da un investimento immobiliare è il vero primo passo. La strategia viene dopo.

 

Quanto capitale serve per investire nel mattone

La prima domanda a cui rispondere è quanto capitale si è realmente in grado di mettere in gioco. Non si tratta solo di sapere quanti soldi si hanno disponibili. Va definita una cifra finale che tenga conto di tutti i costi dell’operazione. È quella cifra a determinare quali strategie sono percorribili e quali no.

Un esempio concreto: con un budget di 100.000 euro e l’obiettivo di investire a Milano, l’acquisto diretto di un immobile da rivendere o mettere a reddito è una strada molto difficile. A quella cifra il mercato milanese offre pochissimo. La stessa cifra, invece, apre scenari diversi: si può partecipare a un’operazione di sviluppo immobiliare su Milano tramite associazione in partecipazione. Con un budget anche più ridotto, si può passare attraverso piattaforme di crowdfunding immobiliare. Strategie diverse, con profili di rischio e rendimento diversi, ma accessibili con quel budget.

Quando l’acquisto diretto è percorribile, il capitale da considerare non è solo il prezzo dell’immobile. Vanno calcolati tutti i costi accessori legati all’acquisto (imposte, notaio, eventuale commissione d’agenzia) più i costi legati all’immobile stesso: ristrutturazione, adeguamenti, arredo se destinato alla locazione. Identificare e sommare tutte queste voci in un conto economico è il modo per ottenere il budget reale dell’operazione.

In base a quella cifra si definisce la strada. Chi ha il capitale per un acquisto diretto può scegliere se rivendere o mettere a reddito. Chi non ce l’ha può comunque investire nel mattone partecipando a operazioni gestite da terzi, senza diventare proprietario. In ogni caso, è quella cifra calcolata nella sua interezza a determinare da dove si parte e cosa si può fare.

Definisci l’orizzonte temporale del tuo capitale

Una volta stabilita la cifra da mettere in gioco, c’è un’altra domanda concreta a cui bisogna saper rispondere: ho bisogno di entrate mensili, o posso immobilizzare il capitale e attendere la fine dell’operazione per realizzare il guadagno?

Non è una questione di preferenza, ma di compatibilità con la propria situazione finanziaria e la risposta cambia radicalmente la strategia.

A differenza del mondo finanziario, dove un’azione o un fondo si liquidano in pochi click, nell’immobiliare il capitale non si disinveste in tempo reale.

Forzare una vendita rapida significa quasi sempre accettare un prezzo inferiore al valore di mercato. I tempi di rivendita dipendono dalla domanda locale, dal contesto economico e dalla tipologia dell’immobile. Questo non è un limite in sé, ma una caratteristica strutturale del settore che va considerata prima di entrare in un’operazione, non dopo.

Photo: Zan Lazarevic / Unsplash

Nel flipping e nelle operazioni gestite da terzi come il crowdfunding o l’ associazione in partecipazione, il capitale rimane impegnato fino alla fine. Il ritorno arriva solo alla conclusione del progetto, sotto forma di capital gain: la differenza tra quanto investito e quanto recuperato. Nel mezzo, nessuna entrata.

Chi acquista un immobile per metterlo a reddito segue una logica diversa. Il canone mensile genera un cash flow, ovvero un flusso di cassa continuo che entra regolarmente durante tutto il periodo di detenzione dell’immobile. Questo non esclude un guadagno finale alla rivendita. Una delle strategie più efficaci è proprio combinare i due elementi: incassare i canoni durante la detenzione e rivendere quando il valore dell’immobile genera un utile alla vendita.

Definire fin dall’inizio di cosa si ha bisogno, se liquidità mensile o guadagno finale,  è il modo più diretto per capire quale strategia ha senso per la propria situazione, prima ancora di guardare i rendimenti.

Calcola l’impatto fiscale prima di valutare il rendimento

Chi vuole investire nel mattone deve fare i conti con la fiscalità fin dall’inizio in quanto incide direttamente sul capitale necessario e sul rendimento reale dell’operazione. Per questo va considerata prima di avviare un investimento.

Gli oneri cominciano già al momento dell’acquisto. Quando la cessione non è soggetta a IVA (tipicamente perché il venditore non è un’impresa costruttrice o vende oltre i 5 anni dalla fine lavori), l’acquirente paga l’imposta di registro  al 9%. Chi acquista come persona fisica può chiedere che l’aliquota si applichi sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo pattuito che è quasi sempre più bassa. Chi acquista come società non ha questa possibilità: paga sempre sul prezzo dichiarato in atto.

Facciamo un esempio. Un investitore compra una seconda casa a 200.000 euro, con una rendita catastale rivalutata di 90.000 euro. Se acquista come persona fisica, il 9% si applica sui 90.000 euro di rendita, per un totale di 8.100 euro. Se lo stesso immobile viene acquistato tramite una società, il 9% si applica sui 200.000 euro dichiarati in atto, per un totale di 18.000 euro. Stesso immobile, stesso prezzo, quasi 10.000 euro di differenza solo per la forma con cui si acquista.

Chi acquista invece per uso personale, con i requisiti prima casa, paga il 2% anziché il 9%. Anche in questo caso, la scelta tra prezzo pattuito e rendita catastale segue la stessa logica appena descritta. La scelta tra persona fisica e persona giuridica incide quindi già nella fase di acquisto, prima ancora di parlare di rendimento.

Per verificare nel dettaglio tutti i requisiti di legge e le eccezioni previste, è possibile consultare la guida ufficiale dell’ Agenzia delle Entrate dedicata alle imposte e alle agevolazioni fiscali sul mattone.

Photo: Jakub Żerdzicki / Unsplash

Anche in fase di vendita gli oneri non mancano. Quando si vende un immobile generando un guadagno, entra in gioco la plusvalenza, ovvero l’imposta sull’incremento di valore realizzato. La distinzione tra persona fisica e società è rilevante anche qui. Chi acquista come società la paga sempre. Per le persone fisiche esistono due casistiche. Se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto, si può optare per un’imposta sostitutiva del 26% oppure per la tassazione ordinaria IRPEF, a seconda della propria situazione fiscale. Dopo i cinque anni l’imposta non si applica.

È importante sapere che l’attività di flipping (acquistare un immobile con l’intenzione di rivenderlo generando una plusvalenza) rientra in un’attività d’impresa. Va quindi svolta con una forma giuridica dedicata. Per gli immobili acquistati per metterli a reddito è possibile procedere come persona fisica. Chi nel tempo si ritrova a gestire più immobili può valutare una struttura societaria dedicata, come ad esempio una holding immobiliare, per ottimizzare la gestione fiscale del portafoglio.

I rischi da valutare prima di investire nel mattone

Investire nel mattone è spesso percepito come una scelta più stabile rispetto ad altri strumenti finanziari, ma questo non significa che sia priva di rischi. Prima di guardare i rendimenti attesi, conviene valutare i rischi dell’investimento, due in particolare: il rischio sull’immobile e il rischio sul mercato in cui si trova.

Il rischio sull’immobile riguarda la sua situazione giuridica e documentale: la regolarità catastale e urbanistica, l’assenza di ipoteche o vincoli, la piena conformità della documentazione.

Trascurare questi controlli (che rientrano nella fase di due diligence, ovvero l’analisi preliminare dell’operazione) genera complicazioni onerose che emergono spesso solo dopo il rogito. Dalla due diligence possono emergere situazioni critiche come pignoramenti sull’immobile o difformità urbanistiche, alcune sanabili, altre no.

Il rischio di mercato riguarda invece il contesto in cui l’immobile si trova: non tutte le zone offrono le stesse opportunità in termini di domanda di affitto, rivalutazione futura o facilità di rivendita.

Quartieri poco dinamici o in declino possono trasformare un investimento apparentemente conveniente in un bene difficile da valorizzare. Il risultato: periodi di sfitto prolungati, rendimenti inferiori alle attese, rivendita difficoltosa.

Conoscere il contesto, non solo la zona, ma anche il singolo stabile, è parte dell’analisi che precede qualsiasi decisione di acquisto.

Questi rischi valgono a prescindere dalla provenienza dell’immobile; sia che provenga dal mercato libero o da quello giudiziario, ovvero le aste. Il cliché che “all’asta si fa sempre l’affare” e che l’immobile sia automaticamente privo di problemi è spesso fuorviante. Un’asta conviene davvero solo quando si conosce il valore di mercato e lo si acquista a un prezzo sensibilmente inferiore. Inoltre, un immobile aggiudicato all’asta può portare con sé vizi non immediatamente evidenti: anche in questo caso è fondamentale la due diligence e quindi saper valutare la perizia fornita dal tribunale prima di partecipare.

Rivolgiti a professionisti prima di investire

Definire il capitale, l’orizzonte temporale, il quadro fiscale e analizzare i rischi va fatto insieme ai professionisti giusti; pensare di gestire tutto questo da soli è un errore che può costare. Il momento per rivolgersi ai giusti professionisti non è dopo aver scelto l’immobile o la strategia, ma prima: quando si sta ancora valutando se e come procedere. Ogni operazione immobiliare coinvolge competenze diverse, e affidarsi alle figure giuste fin dall’inizio riduce i rischi e spesso incide direttamente sul rendimento finale. Coinvolgere i professionisti in questa fase preliminare serve non solo a gestire meglio l’investimento, ma anche a capire se l’operazione ha davvero senso o come impostarla diversamente. Farlo più avanti, a operazione già avviata, può rivelarsi non solo più costoso, ma in alcuni casi inutile.

Il commercialista specializzato in fiscalità immobiliare serve non solo per definire la posizione fiscale, ma anche per analizzare il conto economico dell’operazione nel suo insieme. Per chi mette a reddito un immobile, ad esempio, la scelta del regime fiscale sui canoni è determinante: cedolare secca al 21% per i contratti liberi, 10% per il canone concordato, o IRPEF ordinaria. La differenza sul rendimento netto può essere significativa, così come la corretta impostazione delle detrazioni ammissibili.

L’avvocato è indispensabile sia nella fase di due diligence che nella gestione della contrattualistica. Prima di firmare qualsiasi documento è necessario capire cosa si sta sottoscrivendo; dal preliminare di acquisto al contratto di associazione in partecipazione, fino al contratto di locazione. Ogni investimento ha una contrattualistica specifica che va costruita per tutelare l’investitore, non adattata da modelli generici.

Anche l’agente immobiliare ha un ruolo preliminare. Nel flipping, stimare correttamente il prezzo di rivendita è il punto di partenza di tutta l’analisi economica: sbagliare quella cifra significa sbagliare i margini dell’intera operazione. Per chi acquista per locare, l’agenzia può essere utile nella selezione dell’inquilino; una scelta che incide direttamente sulla qualità e sulla continuità del cash flow.

Costruire il team prima di entrare in un’operazione, e non chiamare i professionisti solo quando i problemi emergono, è una delle differenze più concrete tra chi investe con metodo e chi improvvisa.

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Queste sono cinque delle domande fondamentali da porsi prima di decidere come investire nel mattone. Capitale, orizzonte temporale, fiscalità, rischi e team sono variabili che cambiano in base al tipo di investimento immobiliare, ma vanno definite prima di decidere quale strada percorrere.

Non esistono risposte universali: dipendono dalla propria situazione finanziaria, dagli obiettivi e dal tempo a disposizione. Ma senza averle chiarite, qualsiasi investimento parte senza una strategia consapevole.

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